在楼市的狂热周期里，诸多房企开启了野蛮扩张的模式，毕竟那个年代，人们对于楼市是一种信仰。
但凡能够拿地，都会想方设法盖楼，怎么盖，怎么卖，不同地段不同配套，就有不同的答案。
终于，在十多年前，商品房库存直线上升，于是就有了2015年的货币化棚改去库存。
然后，楼市开始复苏了，这种信号传导到福州，是在2016年，于是在土拍中看到了多个地王。
2016年的福州楼市，由于在8月11日的时候拍出三块地王（五一地块，三叉街地块，螺洲地块），不少市区的楼盘都捂盘惜售了。
而在2016年，在晋安区有一个很特殊的楼盘在这个时间点成了幸运儿。
PART 1
实景图
在2016年的时候，一位初中同学在聊天的时候，说自己刚抢了一套洋房，一共才百来万，以后既可以当民宿，又可以养老；
因为那一年，他们村遇到货币化棚改，卡里有个上百万甚至几百万都很正常；
她的理念还是比较前卫的，很早就在市区买了商品房，然后拆迁款就想着用来另外一种改善型房源。
看到一个很精致的楼盘宣传，驱车前往后，看到一堆人在抢房，于是自己全款拿下一套：
花了百来万，入手了一个落地一楼带院子的两房，大约是70多平米。
这是位于晋安区宦溪镇鹅鼻村的楼盘，推广名为云上鼓岭，但和传统的鼓楼路径有点不一样；
因为在半山处有两个岔路口，鼓岭是往右走，这个楼盘是往左行。
只是在那个年代，房地产不像现在，有很多第三方自媒体能够爆料优缺点，她能看到的画面都是非常唯美的宣传。
当然，从居住体验感来说也是不错的，因为福州的夏天非常漫长且酷热，云上鼓岭海拔大约在7百多米，对比福州市区凉快很多。
对于这种不差钱的群体，百来万买来当做消费品确实不错，但有的中介把这个楼盘直接卖给刚需客，可以吹一辈子了。
因为当时这个楼盘有做过包销，一位销售把一套建面约75平米的房子，以150万的价格卖给刚需族。
在2021年的时候认识了这个销售，他说是三赢：
刚需客从没见过这样低密度的别墅，每天开车上下班也不远，房企回笼了资金，他挣了佣金。
不管楼市多么狂热，买南通，买荆溪，甚至买桂湖都能接受，但很难想象有人会买到山上去，不知道这些刚需群体，现在如何处置。
PART 2
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其实，世茂就是把这个楼盘定位为文旅项目，早期的时候，因为楼市过于狂热，顺便收割了非对称客户。
这个项目是属于商办产权，除洋房外，主力产品为独院别墅，有毛坯有精装。
在2021年夏天，中介开始大力推广这个项目，当时一套带精装的类独栋产品价格大约在318万左右。
当时楼市尚处于较为温和的周期里，不少人即使知道是文旅地产，也会在某种特定的环境下被逼定。
福州作为火炉城市，无形中助攻了该房源的销售，确实云上鼓岭在夏天非常宜居。
当然，云上鼓岭的别墅颜值，也是那个年代福州诸多项目中天花板的存在，雕花大门，围合庭院，有天有地。
窗外凉风习习，绿植成荫，这不就是绝佳的避暑圣地吗？于是就有人花三百来万为自己的情怀买单。
图片来源于中介
闲云潭影日悠悠，物换星移几度秋。
在那个避暑圣地度过了几年后，如今这里的独院别墅如何呢？
雕栏玉砌应犹在，只是价格斩！
刚才刷到了一套独院别墅，地上两层，地下一层，中介说成本仅400万，如今一口价98万，这是膝盖斩还是脚踝斩呢？
说实话，这套房子如果从建安成本来说，可能都超过98万了，房子确实不错，一楼环绕式花园，带客厅，一个卧室和一个卫生间；
二楼是两个套间，视野也很好，负一楼同样也做了两个套间，和一个休闲空间，房间里家具家电齐全，还有对应的娱乐设施。
产权面积为110平米，中介说使用空间有300平左右，目测这个数据水分不大，毕竟是三层使用，五房五卫。
这么说吧，如果选用同样的材质，在农村盖一套这样的别墅，成本可能也要百来万。
但是如今楼市还未完全回暖，这个时候要想变现的话，只能是割肉了。
PART 3
实景图
当时有中介说，一套好的别墅，可能两三天就能租个3千多元，如果在经济环境好的时候，确实有这个可能；
上次我们几个朋友在夏天想聚会的时候，想包一栋别墅，二天一夜的价格要八九百快。
但实际上这种别墅的空置率很高，加上商办性质的房产，物业和水电成本很高，一旦空置下来，就是负资产了。
作为避暑圣地当然好，但有没有想过，一年四季不仅仅只是夏天。
这种别墅的价值也和经济环境息息相关，当经济条件好的时候，可能会有更多的人选择在这里度假，有条件的话也可以买一套。
但是当大环境不景气的时候，别说有人愿意买这种别墅，就算上来度假也觉得是一笔昂贵的开销。
当满山遍野都是这种别墅的时候，空置率就会长期保持在高位；
当房子的持有者没办法用来盈利的时候，就会遇到抛售潮，因为房源，环境，配套基本雷同，那就会在价格上相互踩踏了；
而对于买这种别墅的人，肯定不是刚需，他们的想法是看中的房子，价格够低的话就买，要不然就等。
所以，这种看似高大上的独院别墅，真正在二手房市场流通比较困难，急用钱的话，即使真的接近400万的成本，卖98万也在情理之中。
结语
如今，地产早已经告别了野蛮扩张的年代，大家对于楼市显得更为理性了。
现在的楼市，可以分成刚需和改善，但很少见到到为文旅，度假的而买房的群体。
客观承认，世茂云上鼓岭周边的环境很好，0.6的容积率几乎绝版，那个无边泳池，那个月老桥，还有郁郁葱葱的绿植；
但是这些之于楼市，又有何用呢？无论刚需还是改善，他们看中的是配套，而不是要呼吸新鲜的空气。
很多人是因为当时家庭条件好，看到美不胜收的画面，以及别墅那种有天有地的情怀而买单。
切记，楼市，最忌讳的就是只关注颜值和情怀，而忽略了配套。
一见钟情的背后，往往是昙花一现的欢愉，价值缩水的饮泣！
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